A kölcsönt biztosító jogi biztosítékok rendszere Magyarországon – gyakorlati útmutató hitelezőknek 3. rész

Kinek szól ez a cikk, és miért fontos?

Ez a cikksorozat elsősorban hitelezők, pénzügyi intézmények, befektetők és finanszírozási döntéshozók számára készült, akik hitelnyújtás, beruházásfinanszírozás vagy komplex finanszírozási struktúrák kialakítása során jogi biztosítékokra van szükségük.

A biztosítéki rendszer alapos ismerete a hitelezők számára azért kiemelten fontos, mert a biztosítékok tényleges értékét nem pusztán azok elnevezése vagy elméleti erőssége, hanem a jogszabályoknak megfelelő létrehozásuk, nyilvántartásuk és érvényesíthetőségük határozza meg. Egy átgondoltan felépített biztosítéki struktúra érdemben csökkentheti a hitelező kockázatát, míg a formai vagy szerkezeti hibák akár a legerősebb biztosítékot is hatástalanná tehetik.

A kölcsönügyletek és hitelnyújtási konstrukciók egyik legkritikusabb eleme a megfelelő biztosítéki rendszer kialakítása. A biztosítékok nem pusztán „kiegészítő garanciák”: igen sok esetben ezek döntik el, hogy a hitelező szerződésszegés esetén milyen mértékben képes érvényesíteni a követelését az adóssal szemben és az általa kölcsönadott összegből mekkora részt lát viszont. A biztosítéki struktúra ezért nem csak pénzügyi, hanem kimondottan jogi kérdés is és létrehozására számos olyan részletszabály vonatkozik, amelyeket a hitelezőknek és az adósoknak egyaránt ismerniük kell.

A kölcsönök biztosítására szolgáló jogi eszközök megfelelő megválasztása alapvető jelentőségű a hitelezők számára. Korábbi cikkeinkben az egyes biztosítéki formákat mutattuk be és azok néhány gyakorlati kérdését, jelen cikkünkben ezek érvényesítésének kérdéseit járjuk körül.

A témában készült korábbi cikkeink az alábbi linkeken találhatók:

• A kölcsönt biztosító jogi biztosítékok rendszere Magyarországon – gyakorlati útmutató hitelezőknek 1. rész
• A kölcsönt biztosító jogi biztosítékok rendszere Magyarországon – gyakorlati útmutató hitelezőknek 2. rész

4. Jogi és adminisztratív követelmények

A biztosítékok csak akkor nyújtanak valós védelmet, ha a felek által aláírt szerződések precízek és a földhivatali, illetőleg a biztosítéki nyilvántartásba történő bejegyzés hibátlan.

Különösen figyelni kell:

• Ingatlan jelzálogjog esetén azingatlan-nyilvántartási bejegyzésre
• Ingó és követelés zálogjog esetén a hitelbiztosítéki nyilvántartásba történőbejegyzésre
• Engedményezés esetén az adós értesítésének megfelelő módjára
• Óvadék esetén pedig a rendelkezési jog átadására (ami tulajdonképpen a pénz, értékpapír fizikai átadását jelenti) és az óvadéki szerződés részleteire

A formai hibák a biztosíték érvénytelenségéhez, hatálytalanságához vagy rosszabb ranghelyéhez vezethetnek.

5. Ranghely, elsőbbség és több biztosíték egymás között

5.1. A zálogjog ranghelye

A magyar jog egyik legfontosabb dologi biztosítéki sajátossága, hogy a zálogjog más követeléseket megelőző sorrendben biztosít kielégítési jogot a hitelező javára a zálogtárgyból.

• Ingatlan jelzálognál a ranghelyet alapvetően a benyújtás időpontja határozza meg az ingatlan-nyilvántartásban.
• Ingó, jog és követelés zálogjognál a ranghelyet a hitelbiztosítéki nyilvántartásba történő bejegyzés időpontja dönti el.
• Előnyös pozíciót biztosít az adós felszámolása esetén is az adós többi, nem biztosított követeléssel rendelkező hitelezőjével szemben.

A magyar polgári jog általános szabálya szerint a zálogjogosult a zálogtárgyból való kielégítés során megelőzi mindazokat, akik a zálogjog keletkezése után szereztek jogot a zálogtárgyon (pl. későbbi vevő, későbbi jelzálogjogosult).

5.2. Előzetes ranghely, ranghelycsere

Az ingatlan-nyilvántartásban lehetőség van előzetes ranghely biztosítására, amely a jövőbeni jelzálogjog számára tart fenn egy meghatározott ranghelyet. A Ptk. és az ingatlan-nyilvántartási jog alapján az előzetes ranghelyet később konkrét jelzálogjog bejegyzésével lehet „feltölteni” jelenleg legkésőbb egy éven belül, de ranghelycsere is lehetséges, ha az érintett jogosultak ehhez hozzájárulnak.

Banki finanszírozásoknál gyakori, hogy a senior és mezzanine hitelszerződésben is rendezik a ranghelyet, de a magyar jog szempontjából a sorrendet valójában az ingatlan-nyilvántartási állapot dönti el.

5.3. Ranghely a hitelbiztosítéki nyilvántartásban

A hitelbiztosítéki nyilvántartásról szóló magyar jogszabály kifejezetten kimondja, hogy a zálogjog ranghelye a hitelbiztosítéki rendszerben nyilvántartott bejegyzéshez kapcsolódik, és a zálogkötelezetti nyilatkozat alapján kerül rögzítésre.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a korábban bejegyzett zálogjogosult elsőbbséget élvez a későbbi zálogjogosulttal szemben és a hitelezőnek a hitelbiztosítéki nyilvántartást minden ügylet előtt ellenőriznie kell, hogy előtte vannak-e már bejegyzett terhek.

5.4. A hitelbiztosítéki nyilvántartás működése

A nyilvántartást a Ptk. hozta létre, mellyel a magyar jog modern, transzparens nyilvántartási rendszert vezetett be az ingó- és jog zálogjogokra. Ennek főbb jellemzői a hitelezők szempontjából:

• Nyilvános, elektronikusan elérhető nyilvántartás, amelybe bárki ingyen betekinthet.
• A benne zálogjog harmadik személyekkel szembeni hatálya a bejegyzéshez kötődik.
• A bejegyzést a zálogjogosult vagy a zálogkötelezett teheti meg hitelbiztosítéki nyilatkozattal; a rendszer működését, karbantartását részletesen szabályozza a vonatkozó magyar jogszabály.

A bejegyzés hibái vagy elmulasztása a zálogjognak harmadik személyekkel szembeni hatálytalanságához vezethet.

6. A biztosíték végrehajtása: közjegyzői okirat és átfutási idő

A hitelező javára alapított biztosítékok elleni végrehajtást polgári peres eljárásnak kell megelőznie – általában a magyar bíróság előtt -, az óvadék kivételével, mely közvetlen kielégítési jogot biztosít.

Ez rendszerint években mérhető folyamat, azonban a biztosítékok meghatározott fajtájával kapcsolatban a magyar jog tartalmaz egy gyorsabb lehetőséget, melynek révén a hitelező elkerülheti (vagy igen jelentősen lerövidítheti) a hosszas és drága pereskedést. Ennek a jogi hátterét a közjegyzőkről szóló jogszabály tartalmazza, mely a közjegyzői okiratok általános szabályait és a közvetlen végrehajtás alapjául szolgáló végrehajtási záradék kiállításának feltételeit szabályozza.

A jogszabály szerint közvetlen végrehajtásnak van helye, amennyiben a létrehozott biztosítékot a felek közjegyzői okiratba foglalják (közjegyzői okiratba foglalva írják alá) és ezen közjegyzői okiratot a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el. A közjegyzői okirat akkor látható el végrehajtási záradékkal, ha tartalmazza:

• a kötelezettségvállalást,
• a felek azonosítását,
• a kötelezettség tárgyát, összegét és jogcímét,
• a teljesítés módját és határidejét.

A magyar végrehajtási rendszerben a végrehajtások túlnyomó részét közjegyzők rendelik el, a közjegyzői okirat végrehajtási záradékolása tipikusan peres eljárás megindítása nélkül vezet végrehajtható okirathoz. A hitelezők szempontjából lényeges, hogy a biztosítéki szerződések közjegyzői okiratba foglalása jelentősen csökkenti az érvényesítés idejét.

A közjegyzői okiratok aláírása személyes megjelenés nélkül, általában megbízott (meghatalmazott) útján is lehetséges, megfelelő magyar, vagy tipikusan angol nyelvű okiratokkal.

6.1. A végrehajtási eljárás főbb lépései

A hitelező szempontjából a végrehajtás főbb lépései a következők:

1. Végrehajtható okirat beszerzése (pl. végrehajtási záradékkal ellátott közjegyzői okirat, vagy jogerős ítélet).
2. Végrehajtási kérelem előterjesztése a végrehajtást kérő által a közjegyző (közokiratba foglalt szerződés esetén), vagy bíróság (jogerős ítélet esetén) előtt.
3. A közjegyző, vagy a bíróság elrendeli a végrehajtást (közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a közokiratot).
4. A végrehajtó intézkedik a követelés behajtása ügyében, akár inkasszó, akár munkabér-letiltás, ingóság lefoglalása, ingatlan árverése útján.
5. Kielégítési sorrend alapján a hitelezők között felosztásra kerül a biztosíték értékesítéséből származó bevétel.

A jogszabály konkrét határidőket állapít meg egyes lépésekre, de a tényleges átfutási idő az ügy bonyolultságától, az adós kifogásai számától, az árverések sikerességétől függ, ezért általános, konkrét időtartamot megbízhatóan megadni nem lehet.

Összefoglalás

A magyar jogi biztosítéki rendszer egységes, átlátható és a hitelezők számára kiszámítható keretet biztosít a kölcsönügyletek biztonságának megteremtéséhez. A biztosítékok működését meghatározó alapelvek – a járulékosság, a ranghely elsődlegessége, a nyilvántartásokba történő bejegyzés hatálya, valamint a közvetlen érvényesíthetőséget célzó közjegyzői okirati forma – mind abba az irányba mutatnak, hogy a hitelező a lehetőségekhez képest a legnagyobb jogbiztonsággal és hatékonysággal érvényesíthesse igényét szerződésszegés esetén.

A rendszer ereje ugyanakkor nem pusztán az egyes biztosítékokban, hanem azok kombinálhatóságában és a jog által – bizonyos határok között – biztosított rugalmas szerkezetalakítási lehetőségekben rejlik. A körülírással meghatározott zálogtárgy, a jövőbeni követelésekre is kiterjedő keretbiztosítéki jelleg, az óvadék sajátos, közvetlen kielégítést lehetővé tevő funkciója, valamint az engedményezés biztosítéki célú alkalmazása mind azt jelzik, hogy a magyar jog a modern finanszírozási gyakorlat elvárásaihoz igazodó megoldásokat biztosít a hitelezők számára.

Minden befektető számára fontos szem előtt tartani ugyanakkor, hogy a biztosítékok tényleges értékét azonban nem a konstrukciók elméleti ereje, hanem azok szakszerű létrehozása, nyilvántartása és érvényesítése határozza meg. A formai hibák – különösen a nyilvántartási bejegyzés elmulasztása, pontatlansága vagy a közjegyzői okirat hiányosságai – a legerősebb biztosítékot is hatálytalanná tehetik harmadik személyekkel szemben, illetve jelentősen lassíthatják a végrehajtást. Éppen ezért a finanszírozási ügyletek során a gondos dokumentáció, a jogszabályoknak megfelelő rangsor biztosítása és a megfelelő értesítési, zálogkezelési mechanizmusok kialakítása elengedhetetlen.

Hogyan segíthetünk?

Irodánk nemcsak a fent bemutatott jogi kérdésekben nyújt tanácsot, hanem azok gyakorlati alkalmazásában is támogatást biztosít. Szakértő csapatunk segítséget nyújt a magyar jog szerinti biztosítéki struktúrák kialakításában, felülvizsgálatában és érvényesítésében, ideértve a megfelelő biztosítékok kiválasztását, azok jogszabályoknak megfelelő dokumentálását, valamint a ranghelyi, nyilvántartási és végrehajtási kérdések kezelését.

Jelen cikk kizárólag általános tájékoztatás célját szolgálja, nem minősül jogi tanácsnak, és nem helyettesíti az adott ügyletre vagy konkrét tényállásra szabott jogi elemzést.